Relación deuda-ingresos

Si su puntaje de crédito es bueno y sus ingresos son estables, no debería tener problemas para obtener la aprobación de un nuevo préstamo… ¿verdad?

Lamentablemente, aún podrías enfrentar obstáculos. Los prestamistas pueden rechazar sus solicitudes por varios motivos, incluso si tiene una relación deuda-ingreso (DTI) «demasiado alta».

Las relaciones deuda-ingreso pueden ser difíciles de entender y frustrantes de manejar, ya que solo tienden a surgir cuando se le niega el financiamiento. Por eso, queríamos desglosar esta relación a menudo mal entendida pero importante y ofrecerle algunos consejos sobre cómo mejorar su DTI.

Por supuesto, siempre puede pedir sugerencias a su prestamista o hablar con un asesor de crédito certificado para obtener orientación más detallada sobre cómo realizar mejoras a largo plazo en su DTI y sus finanzas en general.

¿Qué es la relación deuda-ingreso?

La relación deuda-ingreso (DTI) analiza qué proporción de sus ingresos se destina al pago de deudas. Los prestamistas utilizan esta cifra para determinar si usted puede permitirse o no asumir más deuda, como un préstamo para un automóvil o una vivienda. Tener un DTI más bajo aumenta la probabilidad de que le aprueben un préstamo.

Para calcular su DTI, puede sumar todos sus pagos de deuda mensuales (los montos mínimos adeudados) y dividirlos por su ingreso mensual. Luego, multiplica el resultado por 100 para obtener la proporción.

(Pagos mensuales de deuda / Ingresos) x 100 = DTI

Por ejemplo, supongamos que usted paga $2,000 al mes por una hipoteca, más $600 por un préstamo para un automóvil y $400 por tarjetas de crédito, por lo que sus pagos mensuales totales de deuda son $3,000. Si su ingreso mensual bruto es de $7,000, así es como se verá su cálculo de DTI:

($3,000 /$7,000) x 100 = 42.9%

Muchos prestamistas rechazarán su solicitud de hipoteca si su DTI es superior al 36%, aunque algunos pueden trabajar con índices tan altos como el 43%.

Relaciones entre el front-end y el back-end

Comprender el DTI puede ser un desafío en sí mismo, pero algunos prestamistas dividen el DTI en categorías aún más amplias. Estas categorías a menudo se denominan ratio «front-end» o ratio de vivienda, y ratio «back-end». Aquí encontrará una explicación de lo que significan esos términos.

Front-end Ratio: Este ratio solo considera la deuda relacionada con el pago de su vivienda en comparación con sus ingresos. El cálculo incluye el pago de su hipoteca, el seguro de propietario, los impuestos inmobiliarios y las tarifas de la asociación de propietarios, denominados colectivamente PITIA. Si no tiene una hipoteca, se utilizará su alquiler en su lugar.

• Ejemplo: ($2,000 PITIA / $6,000 ingresos) x 100 = 30% Front-end Ratio.

Back-end Ratio: Considera todos los pagos de deuda, incluidos los gastos de hipoteca, tarjetas de crédito y préstamos, en comparación con sus ingresos mensuales.

Los prestamistas prefieren una relación de pago inicial del 28% o menos para préstamos convencionales y del 31% o menos para préstamos de la Asociación Federal de Vivienda (FHA). Para la relación back-end, muchos prestamistas piden un máximo del 36%.

¿Qué es la regla del 43%?

Aunque existen pautas que siguen muchos prestamistas, los requisitos de DTI pueden variar según el prestamista y, más específicamente, según el tipo de préstamo. Aunque los prestamistas hipotecarios convencionales generalmente tienen un límite de DTI del 36%, la ley federal permite a la mayoría de los prestamistas ofrecer hipotecas con un DTI de hasta el 46%.

Si está buscando una hipoteca que permita una relación deuda-ingreso más alta de lo habitual, considere recurrir a la VA, que permite hasta un 41%, o a la Administración Federal de Vivienda (FHA), que puede permitir hasta un 50% de DTI, en determinadas circunstancias.

Para otros tipos de préstamos, como los préstamos de consolidación de deuda, la proporción permitida podría ser tan alta como 49%.

¿Qué es una buena relación deuda-ingreso?

No existe una solución única para lo que constituye un DTI saludable. Más bien, depende de varios factores específicos de usted, incluidos su estilo de vida, sus objetivos, su nivel de ingresos, su estabilidad laboral y su tolerancia al riesgo financiero.

Sin embargo, existen reglas generales que se deben tener en cuenta al determinar cuál es una buena relación deuda-ingreso:

• 0 a 35%: Los prestamistas consideran que esto es un reflejo de finanzas saludables y capacidad para pagar la deuda. Wells Fargo, por ejemplo, clasifica un DTI del 35% o menos como “manejable”, ya que “lo más probable es que le quede dinero para ahorrar o gastar después de haber pagado sus facturas”.
• 36% a 43%: Es posible que esté administrando su deuda adecuadamente, pero corre el riesgo de quedarse corto si su situación financiera cambia. Para usar una analogía de salud física, su DTI puede no clasificarse como obeso, pero podría beneficiarse de mejores hábitos de actividad física. Usted puede calificar para préstamos, pero tiene poco margen de error. Sólo por esa razón deberías buscar oportunidades para mejorar tu DTI.
• 44% a 50%: Usted puede calificar para préstamos más pequeños, pero tendrá dificultades para conseguir una hipoteca. Considere inscribirse en un plan de manejo de deuda u otro programa de alivio de deuda para mejorar su proporción y aumentar su solvencia crediticia.
• Más del 50%: Generalmente se considera un nivel de deuda poco saludable. Debería servir como una señal de alerta de que necesita reducir su carga de deuda lo antes posible. Con esta proporción, tendrá dificultades para calificar para la mayoría de los préstamos y estará en riesgo de sufrir una crisis financiera si sus gastos aumentan o sus ingresos disminuyen. Ahora es el momento de explorar la asesoría crediticia y/o la consolidación de deuda.

Calcule su relación deuda-ingreso en 4 sencillos pasos

Reducir su DTI puede ser la diferencia entre un sueño cumplido y un rechazo desalentador. Antes de recurrir a los prestamistas, aquí le mostramos cómo calcular la relación deuda-ingreso en 4 sencillos pasos, para que pueda ver si necesita mejorarla:

Fórmula DTI

1. Sume sus pagos mínimos adeudados cada mes, incluyendo deudas de tarjetas de crédito, hipotecas (o alquiler), préstamos y deudas que usted ha avalado.*
2. Calcula tus ingresos brutos, incluyendo salarios, dividendos, ingresos independientes, pensión alimenticia, etc. **
3. Asegúrese de convertir cada uno de los datos anteriores a cifras mensuales. Por ejemplo, si su ingreso anual es de $60,000, el total mensual es de $5,000.
4. Divida sus pagos mensuales de deuda por su ingreso bruto mensual y multiplique el resultado por 100.

Pagos mensuales de deuda que se incluyen en la fórmula DTI:

Al calcular el DTI, utilizará el pago mensual mínimo que vence para cada una de sus deudas, incluida la deuda que usted ha avalado. Esto es lo que se incluye en la relación deuda-ingreso en términos de pagos de deuda:

• Tarjetas de Crédito
• Hipoteca (incluye seguro de propietario, impuestos a la propiedad y cuotas de HOA)
• Préstamos para automóviles
• Préstamos estudiantiles
• Préstamos personales
• Préstamos de consolidación de deudas

Ingresos incluidos en su ingreso mensual al calcular el DTI

Utilice su ingreso bruto (antes de impuestos) de todas las fuentes para calcular con precisión su DTI. Asegúrese de incluir:

• Salario
• Consejos
• Trabajo por cuenta propia (comprobado mediante declaración de la renta)
• Pensión Alimenticia
• Manutención de hijos
• Seguridad Social
• Pensión
• Discapacidad
• Ingresos por inversiones (por ejemplo, propiedades en alquiler, dividendos de acciones, intereses de bonos)

Pagos mensuales no incluidos en la fórmula de deuda-ingreso

Muchas de sus facturas mensuales no están incluidas en su relación deuda-ingreso porque no son deudas. Estos suelen incluir gastos domésticos comunes como:

• Servicios públicos (basura, electricidad, teléfono fijo/celular, gas, agua)
• Cable e internet
• Seguro de auto
• Seguro de salud
• Facturas Médicas
• Comestibles/comida
• Cuidado de niños

Calculadora de la relación DTI

Por qué es importante la relación deuda-ingresos

Aunque no existe un límite DTI exacto que se aplique a todos los préstamos, hay algunos estándares aceptados, especialmente en el caso de los préstamos hipotecarios federales.

Por ejemplo, si califica para un préstamo VA, las pautas del Departamento de Asuntos de Veteranos sugieren un DTI máximo del 41%. Los préstamos FHA permiten una proporción del 43%. Es posible obtener un préstamo VA o FHA con una tasa más alta, pero sólo cuando existen factores compensatorios.

La proporción necesaria para los préstamos convencionales varía según la institución crediticia. La mayoría de los bancos se basan en la cifra del 36%, pero podría ser mayor dependiendo de factores como los ingresos y la deuda de tarjetas de crédito.

Es más probable que los prestamistas más grandes acepten una relación ingresos-deuda alta, pero solo si usted es un cliente preexistente o si determinan que hay suficientes ingresos para cubrir todas las deudas.

En última instancia, la evidencia muestra que cuanto mayor sea la proporción, más probable será que el prestatario tenga problemas para pagar. Entonces, incluso si lo aprueban, debe revisar su presupuesto para ver si el nuevo préstamo es sostenible.

¿Es mi relación deuda-ingreso demasiado alta?

Probablemente usted se encuentre en una posición financieramente estable si su relación deuda-ingreso es inferior al estándar de los prestamistas del 36%, pero cuanto menor sea su DTI, mejor estará.

Aunque cada situación es diferente, una proporción del 40% o más puede ser una señal de alerta de una crisis crediticia y una señal de que es momento de buscar ayuda profesional. Si puede reducir los saldos de su deuda con el tiempo, gastará menos de su salario neto en deuda e intereses, liberando dinero para otras prioridades presupuestarias, como el ahorro.

Cómo mejorar su relación deuda-ingresos

Ya sea que su prestamista le sugiera reducir su DTI o usted simplemente esté esperando mejorar su relación por razones personales, hay dos maneras de realizar mejoras:

1. Reducir la cantidad de pagos de deuda que debe realizar cada mes
2. Aumente sus ingresos

Ambas opciones son más fáciles de decir que de hacer, pero hay una serie de estrategias que podrían funcionar para usted.

Reducir los pagos de deudas

Para trabajar en la reducción de sus facturas de deuda mensuales, comience por hacer una lista de sus gastos. Asegúrese de incluir todo, desde deudas hasta necesidades, costos médicos, servicios públicos, viajes y entretenimiento. Súmalo todo.

Luego revise cada elemento de la lista, comenzando con los gastos más grandes. ¿Puede alguno de ellos reducirse? ¿Puedes conseguir una tasa de interés más baja? ¿Puedes eliminar un gasto para pagar tu deuda más rápido?

Otras formas de reducir sus gastos y saldar deudas:

• Cambie a un plan de telefonía celular, un proveedor de cable o un plan de seguro de automóvil más asequible .
• Posponga las compras grandes hasta que tenga más efectivo.
• Vea si puede calificar para un plan de pago más bajo basado en sus ingresos para sus préstamos estudiantiles.
• Considere refinanciar o consolidar deudas con pagos altos.
• Evite nuevas deudas eliminando tarjetas de crédito y cancelando membresías de tiendas minoristas y cargos automáticos y recurrentes.
• Vende artículos que no necesites en Facebook Marketplace, eBay o Craigslist y aplica las ganancias al pago de tu deuda.

Para pagar la deuda de manera más eficiente y ahorrar dinero en el proceso, considere utilizar el método de avalancha, que prioriza el pago de las deudas con las tasas de interés más altas primero. También puedes probar el método de la bola de nieve y pagar primero las deudas más pequeñas. Aunque puede no ser un enfoque tan rentable, puede ayudar a eliminar uno de sus pagos de deuda mensuales más rápido y ayudar a reducir su DTI.

Aumente sus ingresos

Recortar gastos sólo puede lograr resultados hasta cierto punto. Si no puede encontrar mucho dinero extra en su presupuesto, intente encontrar un nuevo trabajo o un trabajo temporal secundario para conseguir dinero que le permita hacer una mella en su DTI.

A continuación se muestran algunas formas de aumentar sus ingresos:

• Investiga el salario actual del mercado para tu puesto y solicita un aumento.
• Considere una promoción o un nuevo trabajo y adquiera el hábito de hacerlo cada pocos años.
• Si le pagan por hora, acepte turnos de trabajo adicionales o trabaje horas extras
• Inicie una pequeña empresa utilizando una habilidad o recurso que ya tenga
• Utilice las redes sociales o Craigslist para encontrar personas que necesiten limpieza de casas, trabajos manuales o cuidado de niños.
• Elige un trabajo para los festivos o la temporada.

Encontrar una combinación de ambos (aumentar sus ingresos y reducir los gastos) es la solución definitiva y podría incluso reducir su relación deuda-ingreso por debajo del 36% que buscan los prestamistas.

Si trabajar horas extras no te atrae, recuerda: esto es sólo temporal. Una vez que utilice los ingresos para pagar deudas, podrá reducir su DTI y sus esfuerzos laborales.

¿Mi relación deuda-ingreso afecta mi puntuación crediticia?

La buena noticia es que su relación deuda-ingreso no tiene ninguna relación con su puntuación crediticia, ya que las agencias de calificación crediticia no incluyen sus ingresos como un factor. La mala noticia: Cuanto más deudor tenga, más baja será su puntuación.

Las calculadoras de puntaje crediticio tienen en cuenta su tasa de utilización de crédito (es decir, la cantidad de crédito disponible que está utilizando actualmente) para determinar su puntaje, por lo que no sorprende que las personas que tienen grandes cargas de deuda a menudo tengan puntajes crediticios bajos.

Por ejemplo, si tiene un límite de $10,000 en su tarjeta de crédito y el saldo actual de su tarjeta es de $9,000, la relación de utilización de crédito resultante (90%) no se reflejará positivamente en su puntaje crediticio.

El resultado final es que usted tendrá puntuaciones de crédito más altas (sin mencionar una mejor salud financiera) a medida que reduzca los saldos de su deuda.

¿Por qué es importante monitorear su relación deuda-ingresos?

Calcular su relación deuda-ingreso puede ayudarle a evitar el “endeudamiento progresivo” o el aumento gradual de la deuda. Al monitorear su relación deuda-ingreso, puede:

• Tomar mejores decisiones sobre compras a crédito y contratación de préstamos.
• Conozca los beneficios de realizar pagos superiores al mínimo con tarjeta de crédito.
• Anticipe y evite problemas crediticios mayores.

Los acreedores analizan su relación deuda-ingreso para determinar si usted es solvente. Dejar que su proporción supere el 40% puede:

• Poner en peligro su capacidad de realizar compras importantes, como un automóvil o una casa.
• Le impide obtener las tasas de interés más bajas disponibles y las mejores condiciones de crédito.
• Provoca dificultades para obtener créditos adicionales en caso de emergencias.

Las relaciones deuda-ingresos son indicadores poderosos de la solvencia y la situación financiera. La mejor práctica es conocer su proporción y mantenerla baja.

Hable con un asesor crediticio sobre cómo reducir su relación DTI

Si le rechazan un préstamo debido a un DTI alto, no lo considere un callejón sin salida.

Es posible que necesites trabajar para mejorar tu situación financiera, pero no tienes que hacerlo solo. Para la mayoría de las personas, la mejor manera de obtener ayuda es a través de orientación profesional gratuita o de bajo costo de un asesor de crédito certificado, y está a solo una llamada de distancia.

Cuando habla con un asesor de crédito, este puede guiarlo a través de su lista completa de opciones para mejorar su DTI y mejorar sus finanzas, desde ajustar su presupuesto hasta usar servicios de manejo de deudas sin fines de lucro para consolidar sus pagos de deuda.